深深房：投资性房地产扑朔迷离

深深房（000029，200029）入选离谱榜，主要原因是国际会计准则和中国会计准则对投资性物业和债务重组收益的处理不同，然而，深深房的这两项差异都有可推敲之处。

深深房境内外利润调节表

单位：万元

投资性房地产在哪里？

深深房“转回投资物业的折旧和摊销费用”导致不同准则下净利润相差2699万元，这是因为根据国际会计准则，“投资性房地产”可以选用公允价值模式和成本模式来计量，在公允价值模式下，投资性房地产不需计提折旧和摊销。那么，什么是投资性房地产？国际会计准则下的定义是“指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：

（1）       用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；或者

（2）       在正常经营过程中销售的房地产。”

财政部2006年2月发布的新的《企业会计准则》增加了投资性房地产的内容，但2005年企业所适用的国内会计准则还没有类似的规定，符合投资性房地产的资产必须按成本模式计量，计提折旧或摊销。因此如果深深房拥有投资性房地产，且采用公允价值模式来计量，两种准则下利润相差极大是完全有可能的。问题是，从深深房的中文版年报中找不到符合国际会计准则中投资性房地产定义的资产。

深深房在会计报表附注中披露了相关的会计政策与会计估计，“本公司对本公司有意出售而临时出租的开发产品，在存货项目中核算；对本公司意图以出租为目的的开发产品，则在其他长期资产项目核算。出租开发产品的摊销以出租开发产品的账面价值除以剩余使用年限计算。”

然而，在深深房2005年的资产负债表中期末根本就没有其他长期资产这一项，这说明公司并不存在“意图以出租为目的的开发产品”。至于“有意出售而临时出租的开发产品”，在存货的明细项目中则披露年末余额为5.87亿元。然而，国际会计准则明文规定，“意图在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产”为不属于投资性房地产的示例。与之相比，中国新会计准则的规定更容易理解一些，“作为存货的房地产”不属于投资性房地产。综上所述，可以判断深深房的出租房产中并没有符合投资性房地产定义的资产。

那么，深深房持有以增值为目的的投资性房地产？既然没有其他长期资产，如果有这样的资产恐怕只有可能在固定资产中。年报显示深深房房屋建筑类的固定资产年末余额为3.25亿元，当年累计折旧仅增加1244万元，显然这类资产全部为投资性房地产其折旧和摊销数也远远低于表中的2699万元。或许，是不同准则下深深房固定资产的折旧额不同？如果是这样，那就违反了中国证监会《公开发行证券的公司信息披露规范问答第5号—分别按国内外会计准则编制的财务报告差异及其披露》中关于同一管理层对同一会计期间内的同一事项不能做出不同的会计估计的规定。

然而，在深深房英文版的年报中，却又清清楚楚地显示投资性房地产为5.84亿元。结合上面的分析以及与中文版报表的项目作对比可以得出结论，公司是将国内会计准则下列于存货——出租开发产品项目下的资产在国际会计准则下列为投资性房地产了。同样的资产，在国内准则下是为了出售而持有，只是临时出租；在国际会计准则下却又摇身一变，成了为出租而持有，投资者该相信哪一种说法呢？当然，如果不进行深入分析，无论是A股还是B股的投资者都会高兴，中文报表显示公司的流动比率很不错，英文报表显示公司的盈利能力相当强。

债务重组收益来自关联交易

深深房在两种准则下净利润相差的第二个主要原因是债务重组收益。中国会计准则有一个很特别的规定，“以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失。”这个规定为国际会计准则所无，其主要目的是为了保证因债务重组而产生的“利润”的真实性和可靠性。

深深房2005年将怡泰大厦裙楼1-5层商业房产面积11,931.54平方米及怡泰大厦B座9-11层48大商品房产2,812.05平方米，作价人民币11,876万元出售给深圳市投资控股有限公司。售楼款直接抵付了公司欠深圳市投资控股有限公司的分红款。在中国会计准则下，此次关联交易对净利润不产生影响，只是增加了2159万元的资本公积。

深圳市投资控股有限公司是深深房的第一大股东，因此，很自然的一个问题就是这宗交易是不是公平交易？顺便说一下，深深房并没有将2159万元的资本公积增加列为债务重组收益，而是列为“其他”并注明是因为关联交易所导致。财政部2001年12月发布的《关联方之间出售资产等有关会计处理的暂行规定》将出售资产交易分为正常商品销售、非正常商品销售及其他销售，其中非正常商品销售及其他销售，高于账面价值的部分将全部计入资本公积。

无论是这宗交易按债务重组还是按关联交易处理，按中国会计准则都不能将所售资产价格超出其账面价值的部分确认为利润，这是否对深深房不公平呢？毕竟，近来深圳的房地产市场很是景气。深深房年报显示，怡泰中心1993年开工，2005年竣工，期末余额为3.27亿元，却计提了1.94亿元的跌价准备。据此可以判断，深深房在关联交易中占了大便宜。

仅就深深房这一个案来说，国际会计准则下的报表报出了一个相当不错的经营业绩，然而，笔者以为还是中国准则下的净利润更准确地反映了公司的真实盈利能力。