2007年1月16日国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)，扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件。该消息公布后，在当前股市一派看涨的大背景下，深沪两市均出现了罕见的跳水走势，沪指最大跌幅超过2%，深成指超过400点，根据收盘后的粗略统计，中华企业、保利地产、天鸿宝业、大龙地产、万业企业、金地集团、华侨城等26只房地产个股跌停，其余地产类个股也大幅回落，有消息称房地产板块总市值损失510亿元，其中龙头万科A市值损失近百亿。尽管税务总局和部分券商纷纷出面澄清新的清算管理通知对地产业影响面不会太大，但笔者认为该政策的实施，对房地产行业的影响将是深远的，无异于一场“地震”。
尽管早在1993年国务院就颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称暂行条例），并规定土地增值税自1994年1月1日起施行。财政部于1995年正式下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对土地增值税的征收对象、征收额度等内容做了具体规定。但由于土地增值税属于地方税种，再加上九十年代中期房地产行业普遍不太景气等原因，长期造成土地增值税的征收有名无实，全国各个地方的征管模式也不太一致，对如何清算及清算的期间等具体问题都各有不同，据笔者了解某些省市的房地产开发企业为了拖延土地增值税清算时间，故意留置若干套商品不予出售，更有甚者有的房产项目已经售出2－3年，还一直没有进行土地增值税的清算。鉴于目前国内绝大部分省市的土地增值税的征管都普遍非常混乱现实状况，故此次国家税务总局针对土地增值税下发统一的、具有可操作性的规范性清算管理文件，不仅规范了清算的操作程序，而且明确了清算的条件及有关征管问题，再加上土地增值税税率本身也比较高的客观情况，所以其对房地产行业的影响是非常巨大的。据笔者看来，至少会产生以下三点影响：
一、房地产企业主营业务利润将大幅度缩水。
按照目前土地增值税政策的规定，土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。最终清算税率无疑要比预征适用税率要高的多，如果房产开发企业按照新的规定进行土地增值税清算的话，将会增加比较高的一块成本，从而造成利润率大幅度的下降。特别是对从事写字楼、高档住宅、别墅等利润较丰厚的房产开发公司影响更为明显，再者就是那些一直没有进行土地增值税清算的房产开发商，将要面临巨额补税的风险，由此将造成利润的巨额下滑。但对一般建造普通标准住宅出售的开发商，如增值额未超过扣除项目金额20%的，因继续可以享受免征土地增值税优惠政策，则不会产生太大的影响。
二、房产企业现金流面临考验。
目前房地产企业的利润率普遍较高，所缴纳的税金亦较多，主要有营业税、企业所得税、土地增值税三个税种，因长期以来土地增值税征管状况比较宽松，实际对企业现金流产生重大影响的只是营业税和企业所得税2个税种，而现在已进入土地增值税全线清算时代，特别是一些预缴与清算缴纳数额有较大差距的企业，将面临巨额税金流出的问题，再加上税收与一般债权债务相比不具有延期支付性，故房产开发企业今后应要做好现金流管理工作，降低企业的财务风险。
三、房地产行业步入全面调整期，行业面临重组与洗牌。
经历了近几年政府调控政策的洗礼，房地产市场已经到了一个比较微妙的时刻，房地产市场观望情绪加重、成交量萎缩、部分房地产企业资金链紧张。国家在这个时候发布土地增值税新政，从短期看，土地增值税清算将对那些资金链紧绷的中小开发商和来不及进行准备金提留的企业产生重大影响，有可能被淘汰出局。从长期看，因近几年来房地产行业过于火爆已经走到了一个峰高的位置，房地产行业也已进入一个买方的市场，房价在国家的严密监视下不可能再次出现大幅上涨，而土地增值税的清算将极大压缩开发商的利润空间，整个房地产行业不可避免进入了一个调整期。因此，笔者认为以土地增值税清算管理办法的实施为契机，整个房地产行业面临重组与洗牌，一个更加规范、理性、健康的房地产行业将逐渐形成。
近年来国家针对房地产行业的税收调控政策不断出台，税收征管逐渐规范，有关房地产行业的偷税案件也不断见诸各大媒体、网络，房地产行业普遍面临较大的纳税风险，来自社会和投资者的压力也越来越大，社会公众和舆论开始纷纷指责企业的偷税行为，投资者经常从关心自己投资的安全角度而不允许企业在纳税方面犯错误。税务机关的检查结果和企业预料的情况经常存在较大差别，随着税收征管环境越来越严格，税务机关内部责任落实逐步明晰，检查后的协调工作也越来越难做。依法纳税并实施合理的纳税战略，在切实降低企业纳税风险的情况下实现税收成本的最小化，对房地产企业具有更深远的意义。
(作者简介：刘天永，北京君都律师事务所律师，中国注册会计师，中国注册税务师、会计师，北京税务律师网（网址：www.tax-lawyer.cn）站长。业务范围：法律顾问、税务顾问、税收筹划、外商投资、并购重组、破产重整等，现担任多家房地产开发公司法律顾问及税务顾问。)